Comprar o vender un inmueble es la base de una inversión segura. Sin embargo, si la vivienda aparece con una carga en la Nota Simple del Registro de la Propiedad, es natural que surjan dudas. Queremos asegurarle que, con la Gestión Excelente de Pérez y Viana, usted finalmente comprará o venderá su propiedad libre de cargas.
Nuestro servicio garantiza que el procedimiento legal y económico se cumpla, evitando riesgos, ya sea que se trate de hipotecas activas o de deudas antiguas.
1. Cargas Antiguas: El Caso de la Caducidad.
Una primera posibilidad que vemos en el Registro son las cargas que llamamos "antiguas", como hipotecas o condiciones resolutorias, donde el último pago se hizo efectivo hace al menos 21 años.
Aunque la deuda económica ya no existe, la hipoteca sigue figurando formalmente en el Registro de la Propiedad.
Nuestro servicio se encarga de:
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Solicitar al Registrador la cancelación por caducidad o transcurso del plazo que fija la ley.
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Esta cancelación se puede hacer mediante una instancia privada con firma legitimada notarialmente o mediante una solicitud integrada en la propia escritura de compraventa, asegurando que su adquisición se verifica libre de cargas.
2. Hipotecas Vigentes: La Carga Más Frecuente.
La situación más común es la venta de una propiedad que está grabada con una hipoteca activa. Si usted no está interesado en subrogarse al préstamo, es imprescindible un proceso claro antes de la firma en notaría.
2.1. El Certificado de Saldo Deuda.
El vendedor debe solicitar a su banco un Certificado de Saldo Deuda oficial. Este documento es clave porque informa de:
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El principal pendiente de devolver.
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Los intereses vencidos y no pagados.
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La comisión por cancelación anticipada total.
Nota legal: Debe saber que su banco no puede cobrarle ninguna comisión por emitir este certificado.
3. El Cierre y la Doble Cancelación del Inmueble.
En la fecha de otorgamiento de la escritura, el comprador deberá satisfacer la suma total resultante del Certificado de Saldo Deuda con cargo al precio de compra.
3.1. Medios de Pago y Cheque Nominativo.
Si se pretende que la cancelación de la hipoteca sea simultánea a la compraventa, el medio adecuado es el cheque bancario nominativo dirigido al banco titular de la hipoteca. Para el resto del precio destinado al vendedor, la transferencia vía Banco de España (OMF) es la más segura y frecuente, asegurando que el dinero llega el mismo día.
3.2. Cancelación Económica vs. Cancelación Registral ($\text{H3}$)
Punto crucial: Es importante recordar que cancelar económicamente el préstamo no diluye ni desintegra la hipoteca. Se necesita que el banco acceda a la notaría para otorgar la Escritura de Cancelación y así asegurar que la hipoteca desaparece del Registro de la Propiedad.
4. La Ventaja Pérez y Viana: Minimice el Riesgo Legal.
La complejidad de las cargas y los procedimientos fiscales/notariales puede generar demoras y problemas. Nuestra Gestión Excelente incluye:
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Asistencia Jurídica Experta: Vigilamos el cumplimiento de la ley en cuanto a comisiones y procedimientos de cancelación.
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Coordinación Total: Nos encargamos de la preparación y remisión de documentación a la Notaría, así como la coordinación de intervinientes y asistencia a la firma para que usted compre o venda con total tranquilidad.
Evite la complejidad legal y las demoras. Confíe en la experiencia de Pérez y Viana.
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